HIŠKA ABC Družba za promet z nepremičninami d.o.o. Ljubljana, Brnčičeva 13, ki jo zastopa direktor Jože Podgoršek, sprejme naslednje

SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA pri posredovanju v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji

1. člen

Uvodno

Ti splošni pogoji veljajo za vsa posredovanja z nepremičninami, ki jih za naročitelja opravi nepremičninska družba. Izrazi imajo naslednji pomen:

• nepremičninska družba je HIŠKA ABC Družba za promet z nepremičninami d.o.o. Ljubljana, Brnčičeva 13,
• naročitelj je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene posredniško pogodbo,
• tretja oseba je oseba, ki nepremičninski družbi naroči posamezno storitev

2. člen

Opis poslov in stroškov

Posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja in so zajeti v višino provizije z 3. členom teh splošnih pogojev so:

• sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami
• z ogledom preveri dejansko stanje nepremičnine,
• preveri pravno stanje nepremičnine, to pomeni, da od lastnika nepremičnine pridobi dokumentacijo, iz katere je razvidna lastninska pravica, preveri obstoj morebitnih pravic tretjih oseb;
• razišče razmere na trgu in skupaj z naročiteljem sporazumno določi okvirno ceno, po kateri naj bi se nepremičnina prodala, kupila, oddala ali najela,
• išče priložnosti za sklenitev nameravanega posla in nanje opozori naročitelja,
• poskrbi za oglaševanje nameravanega pravnega posla na svojih spletnih straneh oziroma v primeru ekskluzivne pogodbe posredovanja tudi v časopisih, v skladu z dogovorom v pogodbi,
• telefonsko komuniciranje s strankami
• organizira in vodi oglede nepremičnine,
• naročitelja obvešča o vseh okoliščinah, pomembnih za nameravani posel; predvsem o tržnih razmerah, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, o vsebini predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrsti davčnih obveznosti, o višini stroškov notarske overitve podpisov, vpisu v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ter o morebitnih tveganjih, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerami.
• si prizadeva, da najde in spravi v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala za sklenitev nameravanega posla,
• posreduje pri pogajanjih med naročiteljem in tretjo osebo in si prizadeva, da pride do sklenitve nameravanega posla,
• sodeluje pri pripravah za sklenitev nameravanega pravnega posla izda pisna opozorila, obvestila, potrdila,
• poda naročilo in sporoči podatke o dogovorjenem poslu pooblaščeni odvetniški pisarni ali diplomiranemu pravniku, ki sestavi listino (pogodbo) o pravnem poslu, ki je predmet posredovanja, na primer predpogodbo ali prodajno pogodbo, menjalno pogodbo, najemno pogodbo itd.,
• pripravi in izpolni obrazce v zvezi s prenosom lastništva nepremičnine (davčna prijava, ipd.),
• sodeluje pri organizaciji sestanka za overitev podpisov na listinah o sklenjenih poslih,
• ima v hrambi stvari, ki mu jih zaupata naročitelj in tretja oseba, na primer
• originalne dokumentacije in ključev, vse do sklenitve nameravanega posla; v primerih, ko se naročitelj in tretja oseba tako dogovorita, pa tudi v času po sklenitvi posla, na primer do dokončne izpolnitve obveznosti iz sklenjenega posla,
• spremlja izpolnjevanje sklenjenega posla, predvsem glede plačil posameznih obrokov, kadar je dogovorjeno obročno plačevanje,
• v primerih, če ga naročitelj za to pooblasti z izrecnim pisnim pooblastilom, sprejme izpolnitev obveznosti iz sklenjenega posla,
• sestavi potrdilo o delni ali celotni izpolnitvi denarne obveznosti iz sklenjenega posla, kot je na primer potrdilo o plačilu delne ali celotne kupnine oziroma najemnine,
• sodeluje pri izročitvi nepremičnine v posest in o tem sestavi primopredajni zapisnik,
• če je naročitelj kupec in če je nepremičnina vpisana zemljiški knjigi: sestaviti predlog za vpis lastninske pravice v korist naročitelja
• sodeluje pri prenosu naročniških razmerij za elektriko, telefon, plin in druge komunalne storitve na novega lastnika ali najemnika.

V tem členu našteti posli so vključeni v ceno posredovanja. Če katerega od navedenih poslov opravi naročitelj sam ali so nepotrebne, se provizija zato ne zniža.

Za posle, ki niso opisani zgoraj, se stranki s posebnim pisnim dogovorom dogovorita za posebno plačilo.

3. člen

Provizija

V primeru posredovanja pri prodaji oziroma nakupu ali pri menjavi nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini 4% pogodbene vrednosti. Če je dogovorjeno, da provizijo plačata obe stranki, se provizija razdeli.

V primeru posredovanja pri oddaji oziroma najemu nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do plačila v višini dveh mesečnih najemnin. V primeru če posrednik posreduje za obe stranki plača vsaka polovico provizije.

S posredniško pogodbo se lahko nepremičninska družba in naročitelj dogovorita tudi za plačilo v drugačnem znesku.

Cena, navedena v tem členu, ne vsebuje DDV. Ker je nepremičninska družba zavezanec za plačilo DDV je potrebno k navedeni ceni prišteti še 20% DDV.

4. člen

Stroški

Nepremičninska družba sama krije stroške, ki nastanejo v zvezi z opravljanjem poslov iz 2. člena.

Če naročitelj s posebnim pisnim dogovorom naroči pridobitev manjkajoče dokumentacije krije naslednje stroške po veljavnem ceniku nepremičninske družbe:

• sodnih in upravnih taks oziroma pristojbin pri pridobivanju zemljiškoknjižnih izpiskov, kopij katastrskega načrta, urbanističnih lokacijskih informacij ( za promet z nepremičninami ali za poseg- gradnjo nepremičnin ), izpiskov iz sodnega registra in drugih podatkov iz uradnih evidence,
• stroški notarskih storitev za notarsko overitev podpisov oziroma za notarsko hrambo,
• sestava predlogov za izbris zaznamb, plomb, hipotek in predlogov vzpostavitev vrstnega reda za vpis lastninske pravice v ZK,
• storitve cenilcev in izvedencev.

V primeru, če tretja oseba želi od nepremičninske družbe samo posamezno storitev - svetovanje ali pravno svetovanje glede nepremičnin ali dejavnosti iz nepremičninskega posla v konkretni svoji zadevi in ne sklene posredniške pogodbe je nepremičninska družba upravičena zaračunati posamezno storitev v skladu z priloženim veljavnim cenikom družbe.

• Svetovanje - urna postavka
• pregled listin in sestava prodajne pogodbe
• pregled listin in sestava najemne pogodbe
• stroške, ki nastanejo s pridobivanjem manjkajoče dokumentacije o lastništvu nepremičnine, ki je tretja oseba ne predloži posredniku in jo je potrebno pribaviti posebej,
• ocenitev tržne vrednosti nepremičnine
• primopredaja nepremičnine
• ureditev prijave in odmere davka na promet nepremičninami ter ureditev prepisov
• sestava predloga za vpis v ZK
• pregled listin in pregledovanje na terenu - ogled
• pridobitev original ZK izpiska
• storitve cenilcev in izvedencev,
• stroške overitve podpisov,
• sestava predlogov za izbris zaznamb, plomb, hipotek in predlogov
• vzpostavitev vrstnega reda za vpis lastninske pravice v ZK.

V primeru, da nepremičninska družba in naročitelj skleneta pogodbo o posredovanju in kasneje nepremicninska druzba pridobi tretjo osebo, ki bi z njim sklenila posel ter prejetega pisnega potrdila o sprejetju pogojev za sklenitev pravnega posla- pogodbe naročitelj ali tretja oseba kasneje po oddani pisni ponudbi za pripravo pogodbe iz razlogov na svoji strani odstopi mora nepremičninski družbi povrniti dejanske stroške, ki jih je nepremičninska družba imela z pripravo veljavih pogodb po veljavnem ceniku družbe v skladu z prejšnim odstavkom tega člena.

Naročitelj mora nepremičninski družbi povrniti stroške oziroma škodo, ki je nastala, ker je naročitelj kršil obveznosti iz posredniške pogodbe ali teh pogojev. To velja posebej za kršitve obveznosti iz 5. in 7. člena teh splošnih pogojev (seznanitev posrednika s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine, obvestilo posredniku o sklenjenem poslu), pa tudi za vse ostale kršitve.

5. člen

Dolžnost seznanitve

Naročitelj je dolžan nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja. Predvsem jo mora natančno in pošteno seznaniti s pravnim stanjem nepremičnine, izročiti fotokopije in omogočiti vpogled v izvirnike pomembnih listin. Nepremičninsko družbo mora obvestiti o pravnih napakah nepremičnine in o morebitnih pravicah tretjih na nepremičnini ter jo pošteno seznaniti z dejanskim stanjem nepremičnine in z vsemi stvarnimi napakami nepremičnine.

6. člen

Odgovornost za škodo

Odgovornost za škodo, povzročeno s kršitvijo pogodbe o posredovanju, je zavarovana pri Zavarovalnici Slovenica, za zavarovalno vsoto 167.000,00 € za posamezen primer oziroma 334.000,00€, za vse zavarovalne primere v posameznem letu. Zavarovanje je sklenjeno za posredovanje v prometu z nepremičninami za nepremičnine v Republiki Sloveniji.

7. člen

Obvestilo o sklenjenem poslu

1. Naročitelj je dolžan nepremičninsko družbo takoj obvestiti, če je posel sklenil z nekom, s komer ga ni seznanila nepremičninska družba, ter o podrobnostih tega posla, in nepremičninski družbi izročiti fotokopijo pogodbe.

8. člen

Stik med naročiteljem in tretjo osebo

Nepremičninska družba lahko naročitelja spravi v stik s tretjo osebo na različne načine, na primer s tem, da organizira njun sestanek, ali da naročitelju ali tretji osebi sporoči naslov, sedež ali telefonsko številko druge stranke, ali tudi tako, da nasprotni stranki razkaže nepremičnino, ki je predmet naročenega posla.

9. člen

Posredovanje za obe stranki

Nepremičninska družba lahko posreduje za obe stranki.

Pri opravljanju storitev posredovanja nepremičninska družba v enaki meri skrbi za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je naročitelja spravila v stik.

10. člen

Prenos storitev posredovanja na drugo nepremičninsko družbo

Nepremičninska družba lahko storitve posredovanja delno ali v celoti prenese na druge nepremičninske družbe. V takšnem primeru ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, ta pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

11. člen

Pridobitev pravice do provizije

Nepremičninska družba pridobi pravico do provizije takrat, ko je sklenjena pogodba pri sklenitvi katere je posredovala.
Če stranki pogodbe, pri sklenitvi katere je sodelovala nepremičninska družba, kasneje odstopita od sklenjene pogodbe, nepremičninska družba obdrži plačano provizijo.

V primeru zamude s plačilom mora naročitelj plačati zakonite zamudne obresti.

Stranki se v posredniški pogodbi dogovorita tudi, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi, če naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo. V takem primeru mora plačilo temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.

12. člen

Poslovna skrivnost

Kakršnekoli informacije v zvezi z nepremičninami in prizadevanji nepremičninske družbe za sklenitev pogodb, ki jih naročitelj izve pri nepremičninski družbi, so poslovna skrivnost. Če naročitelj uporabi omenjene informacije tako, da z njimi seznani tretje osebe, je dolžan nepremičninski družbi plačati provizijo, kot če bi bila pogodba, glede katere nepremičninska družba posreduje, sklenjena.

13. člen

Sklenitev pogodbe brez vednosti nepremičninske družbe

V kolikor naročitelj brez vednosti nepremičninske družbe sam sklene pogodbo z nasprotno stranko, s katero ga je seznanila nepremičninska družba, ali če to pogodbo sklene naročiteljev zakonec ali ožji družinski član, in sicer v času trajanja posredniške pogodbe s posrednikom kot tudi po prenehanju trajanja posredniške pogodbe, mora naročitelj nepremičninski družbi poleg provizije plačati še pogodbeno kazen v višini 2% pogodbene cene sklenjenega posla. Če pa je dejanska škoda, ki jo je utrpela nepremičninska družba, večja, mora naročitelj povrniti vso nastalo škodo.

14. člen

Nepremičninska družba ima, z namenom zaščite interesov naročitelja, pravico v skladu z zakonom, ki ureja plačilni promet, da od Banke Slovenije pridobi podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.

15. člen

Sklenitev ekskluzivne posredniške pogodbe

Naročitelj in nepremičninska družba lahko skleneta tudi ekskluzivno posredniško pogodbo.

16. člen

Čas trajanja posredniške pogodbe

Posredniško pogodbo skleneta nepremičninska družba in naročitelj za dobo 9 mesecev. Posredniško pogodbo lahko stranki kadarkoli odpovesta, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Pogodbo je potrebno odpovedati pisno.

V Ljubljani, dne 15.09.2006